热衷“买买买”的融创开始卖资产，孙宏斌意识到了什么
一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了。融创不仅在考虑如何卖出资产，买入的节奏也有所收敛。这一年多来，孙宏斌在并购上经历了一波“断舍离”。
融创也加入了龙头房企强化组织变革的“内部战争”。
一场广泛的组织层面调整正在融创中国公司内部展开，多位融创中国的高管和员工跟《中国企业家》透露了这个消息。今年3月以来，融创已开始在组织方面“动刀”，围绕“提高人均效能”“优化人才结构”等方向进行调整，狠抓效率，精简组织，清除冗余。员工优化的具体数量由区域自行决定，部分区域优化比例在10%-20%不等。
一位不愿具名的融创区域层面高管称，除去人才优化，融创最近正在控制融资规模，资金层面相关部门均已接到通知，要求融资成本降低1个点。“不仅成本方面降了很多，还要求控制销贷比，严控项目贷款额度。”此外，公司拿地的积极性也在降低。
不过，该人士强调，融创是主动在“沉”：即一方面，降低负债：另一方面，放缓扩张。“去年卖的不错，但利润很低。所以今年要提高效能，不能光赚吆喝了。”该人士称。
上述高管的说法在孙宏斌这里也得到了印证。3月27日的融创中国2019年业绩发布会上，董事局主席孙宏斌携管理层出席并答投资者问。孙宏斌告诉投资者，融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
“今年是处置资产比较好的机会，因为现在市场上的流动性比较好。”孙宏斌透露，2019年底，融创成功卖掉了一个酒店，现在另有4个酒店短期内也会成交。他还要卖掉一些商业和乐园，但没有透露更多细节。
在这个话题上，孙宏斌再次重申：“处置资产是今年融创要做的比较坚决的一个事。”
更早之前，融创围绕区域进行了周期较长的组织架构调整。孙宏斌表示，为解决总部-区域-城市公司之间的管理脱节与效率问题，自2017年起开始推动区域集团向城市公司放权，两年后的现在已见成效：“目前公司下设7个区域58个城市公司，管理100多个城市。”
常把“谨慎、小心”挂在嘴边的孙宏斌，却是一位能放能收的狠角色。他热衷“买买买”，骨子里藏着浓厚的爱冒险和赌的特性。而今他又主张坚决“卖资产”、进行组织优化等一系列动作，这又显示出他的另一面：风险管理、利润诉求与自省意识。融创的行动策略，折射出龙头房企应对市场不确定性、进而寻求生存空间的缩影。
2019年，融创卖了5562亿元。合同销售额连续三年在地产行业排名前四。融创中国行政总裁汪孟德表示，“今年可售货值8200亿元，后因疫情有所调整，做到6000亿元+的销售目标没有问题。”
“今年6000个小目标，很轻松。”孙宏斌说，自己原本不想定销售目标。他在去年初告诉《中国企业家》，自己“不想当老大已经好多年”。如今，他对规模已然知足，觉得排在前五名挺理想，很舒服，销售排名没有意义，他希望在利润和市值上有个好的排名。
当然，孙宏斌又说：“销售排名靠后也不乐意”。
卖掉持有资产，孙宏斌断舍离
2019年3月的融创年报业绩会上，《中国企业家》问孙宏斌，有没有感觉融创越来越像万达了？即便是王健林，都认为文旅城的资产太重了，融创凭什么有信心，能把文旅业务这一块干好呢？孙宏斌没有直接回应，反而自谦起来，“我们比万达，差太多了。”
而今，收来的资产再选择性卖掉，孙宏斌意识到了什么？
他对投资者表露处理资产的缘由时称，融创目前持有资产规模偏大。尽管资产质量可以接受，但是现在不断有新的文旅项目产生，“我们希望保持（一定的）持有规模量，所以会加一些新东西，再处置一些旧资产。”
上述业态主要集中在融创中国的文旅板块，且多为收购万达资产包所得。融创中国官网资料显示，截至2019年底，融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。截至目前，已有广州、无锡、昆明等新项目开业。
2019年融创年报显示：比较“重”的文旅板块发展迅速，但在营收贡献上仍处于“萌芽”状态。融创文旅2019全年收入达28.5亿元，同比增长约41%，但集团大部分收入来自物业销售，融创文旅收入目前占比仅1.7%。在融创内部，文旅板块依然被视为融创未来发展的第二曲线，在孙宏斌看来，文旅行业潜力与地产在同一个级别上。
值得关注的是，最近三四年，融创中国通过并购斩获了大量的优质资源，而且很多时候一出手就是大手笔，例如融创对万达文旅城资产包的收购、对泛海地产项目的收购。最近一次公开大额收购发生在去年底，融创对环球世纪及时代环球（以下简称：环球）的股权收购，双方一小时谈妥150亿元交易，孙宏斌再获与万达文旅城等量资产包。
在收购的整个环球资产包中，除了当时签约时已签合同的2390万平米可售面积之外，还有约4000万平米的协议，整体加起来共有6304万平米储备，与万达资产包大致相当。不过，其中融创自持部分仅占5%，大大低于万达资产包。
随着对环球公司控股权的并购完成，融创中国旗下业务又增加了会展板块，加上此前宣布的大健康板块，融创实现了地产、文旅、文化、物业服务、大健康和会展六大板块多元发展。融创的布局逻辑是，围绕消费升级和美好生活。孙宏斌是这样理解的，“这几个板块都是（规模）十万亿级别的，其他的我们不会考虑。”
2019年底的一次采访中，《中国企业家》问孙宏斌，在“买买买”的同时，是否需要有所克制？孙宏斌答，他并不觉得融创买的项目多，过去三年融创的销售收入超过1.3万亿，但并购也就花了1000多亿，“我们这么大规模，不可能一点不买，不买我们吃啥？”
不过，更让孙宏斌操心的，或许是在收购完成后，面对不确定的未来，如何圆满消化掉或者“处理掉”这些大额资产包。竞争加剧的市场、经营管理的难度、外部环境变化莫测，叠加最近的疫情影响，各种不利因素都要考虑进来。更重要的是，单纯强调规模已然“增收不增利”，房企蒙眼狂奔的时代结束了。
上述不具名的融创区域层面高管称，区域层面对集团下发的相关调整通知表示理解。尤其在今年，“效率”和“利润”被融创管理层多次重点提及。声明对规模“没有诉求”的孙宏斌，正在考虑如何实实在在的增利。
一个明显信号是，一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了。当下，融创不光要考虑如何“卖出”资产，“买入”节奏似乎也有收敛。一年多来，孙宏斌自述其在收并购上经历了一波“断舍离”。
2019年，孙宏斌曾去看过很多项目，发现好的标的并不多。今年疫情期间，他又调研了几个项目，由于算不过来账，最后也都放弃了。在他的评估中，如果标的陷入流动性困难，但是在手项目地价贵、布局下沉至三四线、或者持有比例太重，算下来都会亏钱。
发展太快，融创要沉一沉
无可否认，这是一家“坐上火箭”的房企。2017年-2019年，融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元，同比分别增长140%、27%、21%。截至2019年底，融创已连续三年居于行业“老四”，且在2019年，与第五名的销售规模差距已拉开千亿，与第三名的差距从800多亿缩小至400多亿。同年的规模增速方面，排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。
“前几年发展太快了，今年我们要沉一沉。”一位融创区域高管如此理解公司近期的变化。据其透露，融创的“沉”对内表现在降负债，对外表现在放缓扩张，目标是提高利润水平。
在孙宏斌的表述中，“调结构降成本”是融创应对今年市场的第一策略。目前融资成本偏高，他希望保持融资总量，融资成本能够降低1-2个点。“因为结构问题，信托占比高，希望未来可以多发债、从银行贷款。” 数据显示，最近五年，融创的融资成本介于6%-8%之间。
“我们最近一直在做的就是调融资结构，降融资成本，降负债率，这几年下来公司负债率是持续稳步往下走的，未来2-3年，我们的负债率往下走的方向是不会改变的。”汪孟德称。
负债方面，截至2019年底，融创调整后的资本负债率为63.3%，近三年资产负债率实现三连降。净资产负债率从2017年的至高位927.58%，回落至2019年的741.98%。截至2019年12月底，融创的资本负债比率为63.3%，较2018年末的59.9％上升了3.4个百分点。
对比年报可知，2019年底相较2018年底，融创的债务总额增加928.6亿元。融创称，主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运等事项导致新增借贷有所增加，及因收购物业开发项目导致纳入合并报表的借贷增加。
据2019年度财报，流动性方面，截至报告期末，融创账面现金1257.3亿元。
融创降负债的第二个策略是，处理部分持有资产。2019年度财报显示，融创文旅部分的资产总额1001亿元，负债总额224.7亿元。孙宏斌表示，位于一二线的酒店和商业不会很难处置，但这些资产的交易对象不是投资基金。“对于一些交易对象而言，由于重置成本难以覆盖，我们可以成本价卖给它。”
在今年的投资者业绩会上，孙宏斌明确表达了要谨慎拿地的态度，这也是第三个策略。在他看来，企业在一、二线城市的风险在于买贵地，三、四线城市的风险在于波动大。目前土地市场价格偏高，但各城市供地压力较大，疫情后土地供给放量后，可能会是更好的拿地时点。
超过六成的土地储备，是融创通过收并购获得的。融创内部将2020年定义为“洗牌年”，很多公司流动性压力很大，并购机会将会大量增加，但在孙宏斌的判断中，好的标的可能不会太多。尤其是“像环球会展这样土储多、地价便宜、持有少的标的很少。”孙宏斌感慨。他强调，并购动作会非常谨慎，“不赚钱的活不干。”
截至3月27日，融创在手确权的土储货值3.07万亿元，其中超过82%的土储位于一二线城市，平均土地成本4306元/平方米。孙宏斌说，2020年上半年，融创集团预计可售货值超3400亿元，这些货值也将为融创贡献大量经营现金流。“我们的土地储备存量大，而且质量高，所以不需要在今年二、三、四月份抢地。”
收并购“双刃剑”作用隐现。过去三年花费近千亿的收并购，为融创带来了近万亿的销售贡献，但收购的低成本项目毛利较低，导致利润总体贡献不高。2017年，随着后期高利润项目结转并表，加上公司放缓并购及扩张步伐，融创盈利指标开始呈现明显增长。2019年，融创实现归母净利润260.3亿元，同比增长57.1%。
融创管理层透露，2019年调整后的毛利率为29%，已售未结部分毛利率在20％-25%左右，调整后在25%左右。25%是房地产行业毛利率的平均水平，甚至是不少规模房企的红线水平，融创又该如何提高利润？
孙宏斌称，目前公司融资成本偏高，但有可压缩空间。其次，销售费用偏高，因为融创扩张比较快。另外，管理费用偏高。财报数据显示，截至2019年底，销售成本为1279.1亿元，同比增长近四成。融创称，销售成本增加主要是因为物业交付面积增加所致。财务成本由2018年底的28.9亿元增至2019年底的48.1亿元，融创称主要由于总利息成本增加。
“融资成本主动降了一个点，一年几十亿的利润就多出来了。”上述融创区域高管称。不过，孙宏斌分析，房地产整个行业在2020年、2021年的盈利压力都比较大。今年疫情影响竣工至少2个月，也会影响后期结算。
在对外宣布处置资产的同一天，融创宣布了一条债券融资消息，发行规模不超过40亿元（含），票面利率询价区间为3.7%-4.9%。发行首日2020年3月31日，起息日2020年4月1日。据悉，本期债券募集资金拟用于偿还公司债券。
为拿地扩储，近期不少房企再掀发债潮。外界普遍认为，这得益于国内货币政策的宽松。融创层面管理层也感受到了资金层面的缓和迹象。“我们降成本调结构，加大银行的开发贷低息融资比例是主要的方法。目前按揭端额度和放款速度已较去年有改善，这点有望贯彻到全年。”
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